Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? Örnek Hesaplamalarla Rehber

Ekonomi Şeval Koçak 28 Ekim 2026

Kira artışında yasal üst sınır, TÜİK'in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır ve bu sınır hem konut hem işyeri için geçerlidir. Adım adım hesaplama, örnek tablolar, beş yıl kuralı, döviz kirası ve arabuluculuk sürecini bu rehberde bulabilirsiniz.

Kira artış oranı, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK'in açıkladığı tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak hesaplanır. Hesap basittir: mevcut kira bu oranla çarpılır, bulunan tutar mevcut kiraya eklenir. Örneğin oran %40 ise 20.000 TL'lik kira en fazla 28.000 TL'ye çıkarılabilir. Bu oran, ev sahibinin isteyebileceği yasal üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ama daha yükseği yenilenen dönemde geçerli olmaz.

Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu madde 344

Kira artışının sınırını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çizer. Maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Maddeden çıkan temel sonuçlar şunlardır:

Sözleşmeye yazılan artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamasının altındaysa, sözleşmedeki oran uygulanır.
Sözleşmedeki oran bu ortalamanın üstündeyse, artış en fazla ortalama kadar yapılabilir. Aşan kısım geçersizdir.
Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedelini hakim aynı sınırı aşmamak üzere, kiralananın durumunu da göz önünde tutarak hakkaniyete göre belirler.

Bu düzenleme 2019 başından beri TÜFE'ye dayanıyor. Önceden ölçüt üretici fiyat endeksiydi. 7161 sayılı Kanun bu ifadeyi "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" olarak değiştirdi.

Yüzde 25 sınırı ne zaman uygulandı, ne zaman bitti?

Yüksek enflasyon döneminde konut kiraları için geçici bir tavan getirildi. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 1, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı önceki yılın kira bedelinin %25'i ile sınırladı. 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2 aynı kuralı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dahil) arasında yenilenen dönemler için sürdürdü.

Bu tavan yalnızca konutlar için geçerliydi, işyeri kiraları kapsam dışındaydı. 1 Temmuz 2024'ten sonra yeni bir uzatma yapılmadı. Dolayısıyla 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde hem konut hem işyeri için yeniden yalnızca TBK 344'teki TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanıyor.

Güncel oran nereden öğrenilir?

Kira artışında kullanılan oran, TÜİK'in her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" başlığıyla yer alır. Bülten tuik.gov.tr adresinde ve TÜİK veri portalında Enflasyon ve Fiyat kategorisinde yayımlanır.

TÜİK enflasyon verisini genellikle her ayın 3'ünde saat 10.00'da açıklar. Ayın 3'ü hafta sonuna veya resmi tatile denk gelirse açıklama ilk iş gününe kayar. Kesin günü TÜİK'in veri yayımlama takviminden görebilirsiniz. Bültende aynı anda birden fazla oran yer alır. Kira için aylık ya da yıllık değişim değil, on iki aylık ortalama değişim kullanılır. En sık yapılan hata da bu ikisini karıştırmaktır.

Adım adım kira artışı hesaplama

1. Yenileme tarihini bulun: Sözleşmenin başladığı gün ve ay her yıl kira yılının yenilendiği tarihtir. Ödeme günüyle karıştırmayın.
2. Doğru ayın oranını alın: Uygulamada yenilemenin olduğu aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Sözleşmesi Haziran'da yenilenen kiracı için Mayıs ayı oranı, yani Haziran başında açıklanan rakam esas alınır.
3. Sözleşmeye bakın: Sözleşmedeki oran bu ortalamadan düşükse sözleşmedeki oranı kullanın.
4. Hesaplayın: Artış tutarı = mevcut kira x (oran / 100). Yeni kira = mevcut kira + artış tutarı.

Örnek 1: Sözleşmede artış maddesi yok, taraflar tavanda anlaşıyor

Aylık kira 20.000 TL. TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının örneğin %40 olduğunu varsayalım.

Kalem	Tutar
Mevcut kira	20.000 TL
Varsayılan oran	%40
Artış tutarı (20.000 x 0,40)	8.000 TL
Yeni kira (en fazla)	28.000 TL

Örnek 2: Sözleşmedeki oran yasal sınırın üstünde

Sözleşmede "her yıl %50 artış yapılır" yazıyor, kira 15.000 TL. Ortalama değişim oranı örneğin %35 ise %50'lik hüküm aşan kısım bakımından geçersizdir ve artış en fazla %35 olabilir.

Kalem	Sözleşmeye göre	Yasal sınıra göre
Oran	%50	%35
Artış tutarı	7.500 TL	5.250 TL
Yeni kira	22.500 TL	20.250 TL (geçerli olan)

Örnek 3: Sözleşmedeki oran yasal sınırın altında

Sözleşmede yıllık %20 sabit artış kararlaştırılmış, kira 12.000 TL. Ortalama değişim oranı örneğin %40 olsa bile ev sahibi sözleşmeye bağlıdır. Yasa yalnızca üst sınır koyar.

Kalem	Tutar
Mevcut kira	12.000 TL
Sözleşmedeki oran	%20
Artış tutarı	2.400 TL
Yeni kira	14.400 TL

Beş yıl dolunca: hakkaniyete göre kira ve kira tespit davası

TÜFE sınırı her yıl uygulanır, ama süresiz değildir. TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedelini hakim belirler. Hakim bunu yaparken TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu yolla belirlenen kira, piyasa kirasına yaklaşabilir ve TÜFE sınırını aşabilir. Belirlenen yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. TBK 345 bir zamanlama kuralı da getirir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmişse, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira o dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü bulunması halinde de dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar dönemin başından itibaren uygulanır.

İşyeri ve konut kirası arasındaki fark

Bugün iki tür kira için de aynı kural geçerlidir: artış TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Farklar geçmişten gelir:

6217 sayılı Kanun, kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK 344'ün 1 Temmuz 2012'den itibaren 8 yıl uygulanmamasını öngörmüştü. Bu erteleme 2020'de sona erdi.
%25 sınırı yalnızca konutlarda uygulandı. İşyerlerinde o dönemde de TÜFE ortalaması geçerliydi.

Yabancı para ile kira mümkün mü?

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve buna ilişkin Tebliğ'in 8. maddesine göre Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarında yurt içindeki konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkuller için yaptıkları kira sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Türk vatandaşı olmayan yerleşik kişilerin kiracı olduğu sözleşmeler, belgeli konaklama tesisleri ve gümrüksüz satış mağazaları gibi istisnalar vardır. Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira bedelinin altın cinsinden belirlenmesinin de bu kurala aykırı olduğunu açıklamıştır.

Bedelin istisna kapsamında döviz olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde TBK 344'ün son fıkrası uygulanır: beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Bunun tek istisnası aşırı ifa güçlüğü hükmüdür (TBK 138). Beş yıldan sonra kira, döviz kurundaki değişim de dikkate alınarak hakim tarafından belirlenebilir.

Ev sahibi yasal sınırdan fazla isterse ne yapılmalı?

Hesabı belgeleyin: İlgili ayın TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalama oranı ve yaptığınız hesabı yazılı olarak ev sahibine iletin.
Yasal tutarı ödemeye devam edin: Ödemeleri açıklama yazarak banka üzerinden yapın. Kanuna uygun artışı ödeyen kiracı borçlu sayılmaz. Aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz.
Arabulucuya başvurun: 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi gereğince 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Bu kural ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerini kapsamaz.
Tehditlere karşı: Ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz (TBK 347). Tahliye ancak ihtiyaç, on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Kira artışında yıllık enflasyon mu, on iki aylık ortalama mı kullanılır?

On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. TÜİK bülteninde yıllık oran ayrı bir rakam olarak yer alır, kira hesabında onu kullanmayın.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Tavan yalnızca 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen konut kira dönemleri için uygulandı. Sonrası için yasal sınır TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibi zam yapabilir mi?

Kiracı kabul ederse yasal sınır içinde artış yapılabilir. Kiracı kabul etmezse ev sahibi önce arabulucuya başvurmalı, sonra kira tespit davası açmalıdır. Hakim de TÜFE sınırını aşamaz, ancak beş yılı dolduran sözleşmeler bu kuralın dışındadır.